如何投资房地产板块

基于对房地产市场发展背后的主要影响因素如流动性、购买力、价格等数据分析，我们认为03年初以来房地产发展的5年半时间可以分解成3个发展阶段：

　　第一个阶段：03年初－05年6月，房地产的消费属性表现为地产行业发展中的主要矛盾；市场从底部崛起并进入上升初期。

　　第二个阶段：05年7月－07年9月，宽松的流动性是房地产市场发展的主要推动力；市场处于上升期并达到周期顶点。

　　第三个阶段：07年10月至今，流动性的逐渐趋紧、行业金融调控等政策加强，是07年10月后房地产景气度滑落的主要原因，市场进入消退阶段。不过支持行业长期向好发展的因素依然存在，其中最主要包括人口红利、城镇化率提高、18亿亩耕地的土地约束、国民经济与城镇居民收入的增长。

　　中短期存在诸多挑战

　　中短期内行业发展存在诸多挑战，保障性住房政策、短期内开发商“高存货低销售”的矛盾、边际消费者购买力与价格的矛盾等问题是目前困扰市场的主要因素。但我们认为：

　　1保障性住房所面对的目标群体与中短期内商品房市场的主流消费者不重合，中短期内主要是对供给的心理预期影响较大。

　　2刚性需求对降价敏感度高，经过测算我们发现，房地产主要的真实潜在消费者“中高收入人群”的购买力较易被轻度降价所触发。

　　3为促进销售，开发商08年销售均价预计需要比去年降低大约5％－10％；未来中短期内国内整体房地产价格会有较大的概率是发生水平波动。

　　4目前开发商“高存货、低销售”的矛盾降低了其在市场中的博弈能力，但中短期来看问题并不严重：因为大部分地产公司仍然有资金腾挪空间，还没有因资金之困而倒闭的大概率；而且开发商通过适度降价（平均比去年低5－10％）就可触发刚性需求。

　　5行业集中度提高的过程会加大行业的压力，但优质品牌开发商将会胜出，并在此过程中获得多方面益处。

　　优质公司下跌中有投资机会

　　由于行业仍会处于较困难的时期，对房地产板块的股价依然会有压力。但行业长期向好，优质公司下跌中有投资机会：我们认为这些公司具有超越周期的能力，其NAV估值应该给予合理溢价，因此在调整过程中存在较好的价值投资机会。

　　投资策略：聚焦品牌优质公司。由于房地产行业具有较强的周期性，短期内板块的表现将会是“随波逐流”，而优质的品牌公司具备长期发展成长的能力，因此建议投资者采取聚焦的投资策略，关注品牌类优质公司，关注万科、保利、招商地产、张江高科、中华企业、金融街、陆家嘴、亿城股份。

　　风险提示：去年市场顶部之前有部分投机资金进入房市，其负资产的规模与深度难以预计，中短期内是市场的重要的潜在风险因素。